ЗАКОН О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ – 1969 г.
(Извлечения)

ЧАСТЬ «А». ТОЛКОВАНИЕ ТЕРМИНОВ

  1. Толкование терминов (поправка от 23.08.1974 г.)
    В настоящем законе:
    «Недвижимое имущество/недвижимость» – земельный участок, постройки и посадки на нем, а также все иные предметы, связанные с земельным участком и неотделимые от него.
    «Зарегистрированное недвижимое имущество» – недвижимое имущество, зарегистрированное в соответствии с Ордонансом о регистрации прав на недвижимое имущество (новая редакция) – 1969 г.
    «Регистрация» – регистрация в Книге регистрации недвижимости, ведение которой осуществляется в соответствии с положениями настоящего Закона и Инструктивными указаниями по его исполнению.
    «Регистратор» – регистратор, назначаемый в соответствии со статьей 116 настоящего Закона в Управление, в округе которого находится подлежащее регистрации недвижимое имущество, включая заместителя регистратора, назначенного в это же Управление, а также лицо, наделенное полномочиями, аналогичными полномочиям регистратора в соответствии со статьей 116 настоящего Закона.
    «Инспектор» – инспектор, назначенный в соответствии с положениями ст. 117 настоящего Закона, в округе которого находится подлежащее регистрации недвижимое имущество.
    «Наблюдатель за деятельностью по регистрации недвижимости» – включая его заместителя, а также лицо, наделенное полномочиями, аналогичными полномочиям наблюдателя, в соответствии со статьей 118 настоящего Закона.
    «Аренда» – включает субаренду недвижимого имущества.
  2. Собственность
    Право собственности на недвижимое имущество включает в себя право пользования и распоряжения недвижимым имуществом, а также право совершать с недвижимым имуществом любую сделку; не противоречащую требованиям закона или условиям договора.
  3. Аренда (поправка от 05.08.1971 г.)
    Под арендой недвижимости понимается право за определенную плату пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом на определенный срок. Аренда сроком более чем на пять лет называется «хахира» (далее – «долгосрочная аренда» – Примеч. перев.). Аренда сроком более чем на двадцать пять лет называется «хахира-ле-дорот» (далее – «долгосрочная аренда на поколения» – Примеч. перев.).
  4. «Машканта»
    «Машканта» – это недвижимое имущество, переданное в залог.
  5. «Зикат ханаа»
    «Зикат ханаа» – залог недвижимого имущества с целью получения от него пользы, не связанной с правом владения недвижимым имуществом. (Поскольку по своему содержанию данный правовой институт близок к понятию сервитута, далее по тексту используется термин «сервитут». – Примеч. перев.)

ЧАСТЬ «Б». СДЕЛКИ И ИХ РЕГИСТРАЦИЯ

  1. Сделки с недвижимым имуществом
    Под сделкой с недвижимым имуществом понимается приобретение права собственности или иного права на недвижимое имущество в соответствии с желанием лица, наделяющего другое лицо указанными правами, за исключением наследования в соответствии с завещанием.
  2. Совершение сделки
    а. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Сделка с недвижимым имуществом считается совершенной в момент государственной регистрации. Время, в которое Регистратор недвижимого имущества дал свое разрешение на регистрацию сделки, считается временем регистрации сделки с недвижимым имуществом.
    б. Если сделка с недвижимым имуществом не прошла регистрацию, ее рассматривают как обязательство заключить сделку.
  3. Требования к обязательству по заключению сделки
    Обязательство заключить сделку с недвижимым имуществом должно быть совершено в письменной форме.
  4. Противоречащие друг другу сделки
    Если лицо обязалось заключить сделку с недвижимым имуществом с другим лицом (далее – первая сделка. – Примеч. перев.) и до регистрации данной сделки отказалось от ее совершения и обязалось заключить сделку с указанным имуществом со вторым лицом (далее – вторая сделка – При меч. перев.), лицо, являвшееся приобретателем прав на недвижимое имущество по первой сделке, имеет преимущественное право на ее совершение. Если по второй сделке лицо, приобретающее право на недвижимое имущество, действовало добросовестно и уплатило по сделке деньги, а также добросовестно зарегистрировало сделку в установленном порядке – это лицо имеет преимущественное право на совершение сделки.
  5. Добросовестное приобретение права на недвижимое имущество
    Если лицо приобрело право на зарегистрированное недвижимое имущество добросовестно и внесло за него оплату; основываясь на фактах, изложенных в регистрационной записи, его права на недвижимое имущество имеют законную силу, даже если указанная запись является неправильной.

ЧАСТЬ «В». ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
И ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Глава «А». Объекты, на которые распространяется право собственности

  1. Объекты, находящиеся над земельным участком и под ним
    Право собственности на земельный участок распространяется на все то, что находится под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о водных ресурсах, нефти, недрах, природных ископаемых. Право собственности на земельный участок распространяется также на все то, что находится над поверхностью земельного участка. Указанные положения, если иное не предусмотрено другими законами, не препятствуют свободному использованию третьими лицами воздушного пространства над земельным участком.
  2. Предметы, связанные с земельным участком
    Право собственности на земельный участок распространяется также на все то, что построено на земельном участке и посажено на нем, а также на любое другое имущество, связанное с земельным участком постоянной связью, кроме объектов, которые можно отделить от земельного участка, независимо от того, кем были возведены постройки, посадки или иные объекты, неотделимые от земельного участка, – самим собственником либо другим лицом.
  3. Объем сделки с недвижимым имуществом
    Сделка с недвижимым имуществом распространяется также на все объекты, предусмотренные в пунктах 11 и 12 настоящего Закона. Сделка, касающаяся лишь определенной части недвижимого имущества, не имеет юридической силы, если в законе отсутствуют иные указания по данному вопросу.
  4. Пределы осуществления права
    Наличие права собственности на недвижимое имущество, а также иных прав на это имущество, не дает лицу, обладающему указанными правами, оснований для причинения ущерба или неудобств другому лицу.

Глава «Б». Защита права владения
и права собственности недвижимым имуществом

  1. Право владения недвижимым имуществом

В настоящей главе под «владельцем недвижимого имущества» понимают как лицо, которое лично пользуется недвижимым имуществом, так и лицо которое предоставило недвижимость в пользование другому лицу, осуществляющему пользование в его интересах.

  1. Иски об истребовании недвижимого имущества
    Собственник недвижимого имущества, а также лицо, имеющее право владения недвижимым имуществом, вправе истребовать имущество от любого лица, во владении которого указанное имущество находится без законных оснований.
  2. Иски об обязании не чинить препятствия к пользованию недвижимым имуществом
    Лицо, имеющее право владения и пользования недвижимым имуществом, имеет право требовать от любого другого лица, которое таким правом не обладает, воздерживаться от совершения действий, которые могут помешать пользованию недвижимым имуществом, а также требовать от указанного лица устранения любых нарушений, мешающих осуществлению его права пользования недвижимым имуществом
  3. Право на применение силы для защиты недвижимого имущества от посягательств посторонних лиц
    а. Лицо, владеющее недвижимым имуществом на законных основаниях, имеет право на применение в разумных пределах силы для предотвращения незаконных посягательств на принадлежащее ему недвижимое имущества либо на лишение его фактического владения указанным имуществом со стороны третьих лиц.
    б. Если лицо незаконно захватило недвижимое имущество, право владения которым принадлежит на законных основаниях другому лицу, последнее имеет право в течение тридцати дней с момента незаконного захвата имущества использовать в разумных пределах силу для того, чтобы вывести имущество из незаконного владения указанного лица.
  4. Возврат незаконно полученного имущества
    Если лицо отобрало недвижимое имущество у его законного владельца иным образом, чем это предусмотрено в статье 18 (б) настоящего Закона, указанное лицо обязано вернуть недвижимое имущество его владельцу. Положения настоящей статьи не лишают суд возможности одновременно решать вопрос о праве каждого из двух указанных лиц на владение и пользование недвижимым имуществом. Суд может до вынесения окончательного решения о правах сторон на недвижимое имущество вынести решение об упорядочении пользования таковым на условиях, которые представляются ему справедливыми и эффективными.
  5. Способы защиты нарушенного права
    Положения, изложенные в статьях 16-19 настоящего Закона, не лишают лицо, пострадавшее вследствие нарушения его прав на недвижимое имущество со стороны другого лица, использовать также и иные способы защиты нарушенного права, предусмотренные законом.

ЧАСТЬ «Г». ПОСТРОЙКИ И ПОСАДКИ
НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ДРУГОМУ ЛИЦУ

  1. Право выбора, имеющееся у собственника недвижимого имущества
    а. Если лицо возвело какие-либо сооружения или осуществило какие-либо посадки в границах недвижимости, принадлежащей другому лицу, не имея на это права в соответствии с законом или по договору с собственником недвижимости (далее – «незаконно возведенные объекты»), у собственника недвижимости есть право выбора: либо оставить незаконно возведенные объекты в своем владении, либо требовать от лица, которое их возвело, устранения указанных объектов и возврата недвижимого имущества в его первоначальном состоянии.
    б. Если собственник недвижимости решил оставить в своем владении незаконно возведенные объекты, он должен выплатить лицу; которое их возвело, денежную сумму в размере стоимости затрат, произведенных этим лицом на момент возведения указанных объектов, либо в размере стоимости указанных объектов на момент принятия собственником решения о выборе, предусмотренном в пункте «а» настоящей статьи. При этом собственник недвижимости выплачивает меньшую из денежных сумм, указанных выше.
    в. В случае, если собственник недвижимого имущества потребовал от лица, которое незаконно возвело объекты в границах его недвижимого имущества, их устранения, и последний не выполнил этого требования в течение разумно необходимого для этого времени, собственник недвижимости имеет право устранить указанные объекты за счет лица, которое их незаконно возвело.
    г. В случае указанного выше устранения незаконно возведенных объектов имущество, оставшееся после их устранения, переходит в собственность лица, которое эти объекты возвело. Если устранение объектов было произведено собственником недвижимости, он имеет право на удержание указанного имущества в счет получения компенсации за самоличное устранение указанных объектов.
  2. Осуществление выбора
    Если собственник недвижимого имущества не принял решения о выборе, предусмотренном в статье 21 «а» настоящего Закона, в течение шести месяцев после того как получил от лица, которое возвело незаконные объекты, предложение осуществить указанный выбор, считается (по умолчанию. – Примеч. пере в.), что собственник недвижимого имущества решил оставить указанные объекты в своем владении.
  3. Право лица, которое возвело незаконные объекты, на приобретение недвижимого имущества
    а. Если незаконные объекты были возведены в границах недвижимого имущества, не прошедшего регистрацию в установленном порядке, лицо, которое их воздвигло, имеет право на приобретение указанного недвижимого имущества по цене, равной стоимости недвижимого имущества, без учета возведенных объектов, на момент осуществления выплаты, если соблюдены три следующих условия;
    (1) На момент возведения данных объектов указанное лицо добросовестно полагало, что является собственником недвижимого имущества.
    (2) Денежные суммы, которые были вложены V казанным лицом на момент возведения незаконных объектов, превышали стоимость недвижимого имущества без учета этих объектов.
    (3) Приобретение недвижимости в собственность лицом, которое возвело в ее границах незаконные объекты, не повлечет причинения собственнику недвижимости серьезного ущерба, который невозможно покрыть выплатой ему соответствующей денежной компенсации.
    б. Расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества в соответствии с положениями настоящей статьи, в том числе налоги, пошлины и другие обязательные платежи, связанные с переходом права собственности на имущество, кроме тех платежей, которые надлежало выплатить за период времени до возведения указанных объектов, обязано выплатить лицо, осуществившее возведение незаконных объектов, даже если в другом законе имеются иные указания по данному вопросу.
    в. Лицо, которое возвело незаконные объекты, предусмотренные положениями настоящей статьи, имеет преимущественное право на недвижимое имущество по сравнению с правами собственника недвижимого имущества, предусмотренными в статье 21 настоящего Закона.
  4. Плата за пользование недвижимым имуществом
    Суд вправе, если с учетом обстоятельств дела сочтет это справедливым, обязать лицо, которое незаконно возвело объекты, выплатить собственнику недвижимого имущества в разумном размере денежную сумму в качестве оплаты за пользование незаконно возведенными объектами.
  5. Условия оплаты
    Суд вправе разрешить собственнику недвижимого имущества выплатить лицу, которое возвело незаконные объекты, денежную сумму в качестве компенсации за произведенные им расходы, либо в качестве компенсации стоимости возведенных объектов.
    При этом суд определяет размер и условия указанных выплат, а также размер начисляемых процентов и гарантии, которые должны быть предоставлены в их обеспечение. Аналогичные положения применяются в отношении выплаты денежных сумм, на получение которых собственник недвижимого имущества имеет право в соответствии со статьями 23,24 настоящего Закона.
  6. Зачет взаимных требований
    Взаимные обязательства, которые собственник недвижимого имущества и лицо, которое возвело незаконные объекты, имеют друг перед другом, подлежат взаимному зачету.

ЧАСТЬ «Д». ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Глава «А». Отношения между участниками
общей собственности на недвижимое имущество

  1. Общая собственность на недвижимое имущество
    Если недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц, право собственности каждого из них распространяется на недвижимое имущество в целом, и ни у кого из участников общей собственности нет права на определенную часть в указанном имуществе.
  2. Размер доли в общей собственности
    Презюмируется, что доли всех участников общей собственности в недвижимом имуществе равны между собой.
  3. Соглашение об общей собственности
    а. Соглашение между участниками общей собственности на недвижимое имущество по поводу управления и пользования общим имуществом, а так же по поводу прав и обязанностей участников общей собственности в отношении всех вопросов, связанных с недвижимым имуществом (далее «соглашение об общей собственности» – Примеч. перев.), подлежит регистрации. Положения соглашения об общей собственности имеют обязательную силу также и для участников, которые присоединяются к общей собственности на недвижимое имущество после подписания данного соглашения, а также для всех иных лиц.
    б. В случае, если в соглашении об общей собственности не предусмотрено иное, действуют положения статей 30-36 настоящего Закона.
  4. Управление и пользование общим имуществом
    а. Собственники большинства долей в общем недвижимом имуществе имеют право принимать решения по всем вопросам, касающимся повседневного управления и пользования недвижимым имуществом.
    б. Если участник общей собственности считает, что его права нарушены решением, вынесенным в соответствии с пунктом «а» настоящей статьи, он имеет право обратиться в суд с просьбой дать указания по спорному вопросу; При наличии такого обращения, суд выносит решение в соответствии с тем, что. с учетом обстоятельств дела, представляется ему наиболее эффективным и справедливым.
    в. Для принятия решения по вопросам, выходящим за пределы повседневного управления общим недвижимым имуществом, требуется согласие всех участников общей собственности.
  5. Права участников общей собственности
    а. Если отсутствуют обстоятельства, предусмотренные статьей 30 настоящего Закона, каждый из участников общей собственности имеет право, без согласия остальных участников общей собственности, осуществлять следующие действия:
    (1) Разумно пользоваться общим имуществом, не препятствуя при этом другим участникам общей собственности осуществлять ее разумное использование.
    (2) Осуществлять любые безотлагательные действия, а также действия, которые нельзя было предусмотреть заранее, необходимые для нормального владения недвижимым имуществом и управления им.
    (3) Осуществлять все необходимые действия для предотвращения ущерба, который может быть причинен недвижимому имуществу, а также действия для защиты прав собственности и владения указанным имуществом.
    б. Если участник общей собственности совершил одно из действий, предусмотренных пунктом «а» настоящей статьи, он должен известить об этом других участников общей собственности при первой к этому возможности.
  6. Участие в расходах
    а. Каждый из участников общей собственности на недвижимое имущество должен участвовать соразмерно его доле в общей собственности в расходах, необходимых для нормального содержания недвижимого имущества и управления им.
    б. Если участник общей собственности принял участие в оплате указанных расходов в размере большем. чем тот, который соразмерен его доле в общей собственности, он имеет право в регрессном порядке требовать возврата излишне выплаченных сумм от остальных участников общей собственности соразмерно их долям в общем недвижимом имуществе.
  7. Оплата за пользование недвижимым имуществом
    Участник общей собственности на недвижимое имущество, осуществляющий пользование имуществом в целом, включая доли остальных участников, обязан выплачивать этим участникам разумную оплату за пользование имуществом соразмерно доле каждого из них в общем имуществе.
  8. Право участника общей собственности на распоряжение своей частью в общем имуществе
    а. Каждый участник общей собственности имеет право передать свою долю в общем имуществе другому лицу либо совершить со своей долей в общем имуществе иную сделку без согласия на это остальных участников общей собственности.
    б. Если в соглашении об общей собственности имеются положения, лишающие участника общей собственности прав, предусмотренных пунктом «а» настоящей статьи, либо ограничивающие его в указанных правах, эти положения будут иметь законную силу в течение срока, не превышающего пяти лет.
  9. Право на получение доходов от имущества
    Каждый участник общей собственности имеет право на получение части доходов, которые приносит недвижимое имущество, соразмерно его доле в общем имуществе.
  10. Зачет взаимных обязательств
    Взаимные обязательства, которые имеют участники общей собственности друг перед другом, подлежат зачету.

Глава «Б». Раздел общей собственности

  1. Право требовать раздела общей собственности
    а. Каждый участник общей собственности на недвижимое имущество имеет право в любой момент требовать ее раздела.
    б. Если в соглашении об общей собственности были установлены положения, лишающие участника общей собственности права требовать ее раздела либо ограничивающие его в таком праве на срок более трех лет, суд может по истечении трехлетнего срока вынести судебный приказ о разделе общей собственности. если с учетом обстоятельств дела сочтет это справедливым.
  2. Прекращение общей собственности в соответствии с соглашением или судебным приказом
    а. Прекращение общей собственности производится в соответствии с положениями, установленными в соглашении об общей собственности. Если в соглашении предусмотрен раздел общего имущества в натуре, такое соглашение должно быть утверждено Инспектором, который проверяет соответствие такого раздела недвижимого имущества в натуре требованиям Закона о проектировании и строительстве – 1965 г., а также требованиям иных законов, касающихся рассматриваемого вопроса.
    б. Если соглашение, предусмотренное пунктом «а» настоящей статьи, отсутствует, раздел общего имущества будет осуществляться в соответствии с приказом суда на основании положений статей 39- 43 настоящего Закона.
  3. Раздел общей собственности путем выделения долей ее участников
    а. В случае, если в недвижимом имуществе могут быть выделены доли участников общей собственности на указанное имущество, раздел общего имущества производится путем раздела в натуре.
    б. Если раздел недвижимого имущества в натуре возможен только при условии выплаты одним из участников общей собственности другому ее участнику денежной суммы, соответствующей разнице между стоимостью выделяемой ему в натуре частью общего недвижимого имущества и стоимостью его доли в этом имуществе, суд может обязать соответствующих участников общей собственности к выплате указанных платежей, если, с учетом обстоятельств дела сочтет это необходимым. В отношении указанных компенсационных выплат действуют положения статьи 25 настоящего Закона с учетом ограничений, установленных законом.
    в. В случае необходимости суд может вынести судебный приказ о регистрации сервитута между выделенными в натуре долями в недвижимом имуществе.
  4. Раздел общего имущества путем его продажи
    а. Если общее недвижимое имущество не подлежит разделу в натуре, либо, если суд придет к выводу о том, что раздел имущества в натуре причинит существенный ущерб остальным участникам общей собственности либо некоторым из них, раздел имущества будет производиться путем продажи недвижимого имущества и раздела денежных сумм, полученных от продажи.
    б. Продажа недвижимого имущества производится по правилам, установленным для продажи недвижимого имущества, на которое наложен арест, через Службу исполнительного производства. Исключение составляют случаи, когда судом даны указания по поводу иного способа продажи недвижимого имущества, если с учетом обстоятельств дела они представляются более эффективными и справедливыми.
    40а. Квартира, предназначенная для проживания супругов (поправка от 02.03.1995 г.)
    а. Если суд в соответствии со статьей 40 настоящего Закона вынес решение о разделе общего недвижимого имущества путем его продажи и указанное имущество представляет собой квартиру супругов, используемую ими для проживания, суд не дает указаний по поводу исполнения решения и продажа квартиры будет приостановлена до тех пор, пока суду не будут представлены доказательства того, что для несовершеннолетних детей супругов и супруга, с которым дети будут постоянно проживать, имеется другое место для проживания, отвечающее потребностям указанных лиц, включая место для их временного проживания, на срок, установленный судом.
    б. Положения статьи 33 Закона о защите прав нанимателя (смешанная редакция) – 1972 г., недействительны в отношении лица, которое являлось участником общей собственности на квартиру, если в отношении указанной квартиры суд вынес решение о ее разделе в соответствии с положениями пункта «а» настоящей статьи.
  5. Особые случаи раздела недвижимого имущества
    а. Если имеется препятствие для раздела недвижимости в натуре только в отношении одного из участников общей собственности на недвижимое имущество, и у этого участника имеется другая недвижимость, граничащая с общим недвижимым имуществом, в случае, если этот участник согласен, чтобы его долю в общем недвижимом имуществе присоединили к принадлежащему ему пограничному недвижимому имуществу, раздел общего недвижимого имущества в натуре в отношении этого участника будет осуществляться в порядке, приведенном выше.
    б. Если имеются препятствия для раздела общего недвижимого имущества в натуре между всеми участниками общей собственности, однако нет препятствий для раздела в натуре между несколькими ее участниками, и эти участники согласны на подобный раздел, доля указанных участников в общем недвижимом имуществе выделяется в натуре, и далее они осуществляют раздел недвижимого имущества в натуре между собой.
    г. Если имеются препятствия для раздела общего недвижимого имущества в натуре в отношении меньшинства участников общей собственности, остальные участники общей собственности вправе оставить недвижимое имущество в общем пользовании либо разделить его между собой, при условии, что указанные участники выплатят участникам, находящимся в меньшинстве, денежную сумму; соответствующую тому, что полагалось бы последним с учетом имеющихся у них долей в недвижимом имуществе, если бы общее имущество было продано в соответствии со статьей 40 настоящего Закона.
  6. Раздел общего имущества путем регистрации имущества в качестве «байт мэшутаф»
    а. Если основная часть недвижимого имущества приходится на дом, который может быть зарегистрирован как «байт мэшутав» (далее – «кооперативный дом». – Примеч. перев.), суд имеет право после получения заключения Инспектора вынести судебный приказ о разделе общей собственности путем регистрации дома в Книге регистрации кооперативных домов и закрепления квартир за участниками общей собственности соразмерно их долям в ней.
    б. Если раздел общей собственности в порядке, предусмотренном в подпункте «а» настоящей статьи, возможен лишь при условии, что одни участники общей собственности выплатят другим ее участникам денежную компенсацию, составляющую разницу между стоимостью полученного указанными участниками имущества и стоимостью их долей в общей собственности, суд может обязать соответствующих участников общей собственности к выплате указанных платежей, если сочтет это эффективным и справедливым с учетом обстоятельств дела. На выплаты указанных компенсаций распространяются положения статьи 25 настоящего Закона с соответствующими изменениями.
  7. Пожелания участников общей собственности
    Суд по мере возможности принимает во внимание пожелания части участников по поводу установления общей собственности между ними, а также по поводу7 иных вопросов, возникающих между участниками общей собственности.
  8. Управление и пользование общим имуществом до раздела общей собственности
    Суд может вынести временное постановление по вопросам управления и пользования недвижимым имуществом до раздела общей собственности.
  9. Иные общие права на недвижимое имущество
    Положения предыдущей главы и данной главы настоящего Закона во всех случаях, когда они подходят к конкретной ситуации, действуют с учетом предусмотренных законом ограничений также и в отношении иных прав на недвижимое имущество, когда указанные права принадлежат нескольким лицам.

Глава «В». Строительство и осуществление посадок
на общем недвижимом имуществе

  1. Раздел общей собственности на недвижимое имущество, как следствие возведения в границах недвижимости незаконных объектов
    Если участник общей собственности на недвижимое имущество возвел в границах недвижимости незаконные объекты, не имея на это права в соответствии с законом или соглашением с остальными участниками общей собственности (далее – «участник, который незаконно возвел объекты». – Примеч. перев.), каждый из остальных участников общей собственности имеет право, даже если это противоречит ограничениям, установленным в соглашении об общей собственности, требовать раздела общей собственности в соответствии с положениями главы «Б» настоящего Закона. Если участники общей собственности не заявляют требований о ее разделе, действуют положения главы «Г» настоящего Закона с учетом установленных законом ограничений.
  2. Раздел общей собственности путем раздела общего имущества в натуре
    При разделе общей собственности на недвижимое имущество путем раздела имущества в натуре суд устанавливает по мере возможности долю участника общей собственности, осуществившего незаконное возведение объектов, таким образом, чтобы указанные объекты были включены в эту долю.
  3. Раздел общей собственности путем продажи общего недвижимого имущества
    Если раздел общей собственности был осуществлен путем продажи общего недвижимого имущества, и вырученные от продажи денежные суммы превышают стоимость недвижимого имущества, без учета возведенных на нем незаконных объектов, участник общей собственности, который незаконно возвел эти объекты, имеет право на компенсацию понесенных им при их возведении затрат в размере, не превышающем разницу между двумя указанными выше денежными суммами. Если денежная сумма, вырученная от продажи недвижимого имущества, была меньше, чем сумма, которая могла бы быть получена за недвижимое имущество. если бы на нем не были возведены незаконные объекты, участник общей собственности, который возвел указанные объекты, обязан вернуть остальным участникам общей собственности разницу, в соответствии с долей каждого из них в общем имуществе.

Глава «Г». Объекты, находящиеся
на границе недвижимого имущества,
принадлежащего собственникам-соседям

  1. Право собственности и право пользования
    а. Стены, заборы, деревья и тому подобные связанные с недвижимым имуществом объекты, выходящие своей частью на недвижимое имущество соседей (далее – «пограничные объекты». – Примеч. перев.), будут рассматриваться как имущество, находящееся в общей совместной собственности соседей – собственников недвижимого имущества, до той поры, пока не будет доказано иное.
    б. Если пограничные объекты находятся в пользовании двух собственников-соседей, каждый из них имеет право использовать указанные объекты для тех целей, ради которых они были воздвигнуты, а также обязан участвовать в необходимых расходах, связанных с содержанием указанных объектов в исправном состоянии. Размер участия в расходах определяется соглашением сторон, а при отсутствии такого соглашения – в равных долях, за исключением случаев, когда степень использования объектов участниками общей собственности на них была различной.
  2. Плоды, которые упали на чужую территорию
    В случае, если с деревьев или с растений упали плоды на территорию соседнего участка, сосед имеет право на указанные плоды. Если плоды падают на территорию, доступную для широкого крута лиц, каждый из проходящих по этой территории, имеет право подобрать и взять себе указанные плоды.
  3. Растения, произрастающие на пограничном участке
    В случае, если деревья или иные растения произрастают рядом с тропинкой, и их ветви или корни распространяются на земельный участок, принадлежащий соседям, сосед не имеет права убирать ветви или корни растений со своего участка, за исключением случаев, когда они наносят вред его недвижимому имуществу либо мешают в порядке, превышающем разумно допустимые нормы, получать доходы от недвижимого имущества. Если сосед потребовал от собственника растений убрать ветви или корни растений, и. в течение разумного времени это требование собственником не было выполнено, сосед имеет право устранить указанные предметы самостоятельно, за счет собственника растений.

ЧАСТЬ «Е». КООПЕРАТИВНЫЙ ДОМ
(«БАЙТ МЭШУТАФ»)

Глава «А». Общие положения

  1. Определение терминов
    В этой части, а также в главе «Г» части «И» настоящего Закона –
    «Дом» – постоянное сооружение, в том числе и земельный участок, на котором оно возведено.
    «Квартира» – комната или комнатная ячейка, либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для проживания, занятия бизнесом или для любой иной цели.
    «Кооперативный дом» – дом, в котором имеется две и более квартиры, зарегистрированный в Книге регистрации кооперативных домов.
    «Собственник квартиры» – включая нанимателя и поднанимателя квартиры, арендуемой в порядке «хахира – ле-дорот» (долгосрочная аренда на поколения. – Примеч. перев.), кроме случаев, когда в договоре найма предусмотрено, что в отношении вопросов, регулируемых нормами настоящей главы, указанные лица не рассматриваются как собственники квартиры.
    «Общее имущество» – все части кооперативного дома, за исключением частей, которые зарегистрированы как квартиры, включая земельный участок, крыши, наружные стены, фундамент, лестничные клетки, лифты, убежища, устройства подачи электроэнергии и воды и тому подобные объекты, предназначенные для использования всеми владельцами квартир или большей их части, даже если они находятся на территории определенной квартиры.
  2. Действие законов о недвижимом имуществе
    Положения настоящего Закона и положения других законов, касающихся недвижимого имущества, действуют также в отношении квартир в кооперативном доме с учетом предусмотренных законом ограничений. В случае, когда нормы закона касаются регистрации в Книге регистрации недвижимого имущества, указанные нормы применимы также в отношении регистрации в Книге регистрации кооперативных домов, находящихся в общей собственности.
  3. Раздельная собственность в отношении квартир
    Несмотря на положения статьи 13 настоящего Закона, квартира в кооперативном доме является самостоятельным объектом с точки зрения права собственности и иных прав на нее, а также является самостоятельным объектом для заключения в отношении нее сделок.

Глава «Б». Квартиры и общее имущество
владельцев кооперативного дома

  1. Часть общего имущества, относящаяся к квартире
    а. За каждой квартирой кооперативного дома закрепляется идеальная часть общего имущества дома.
    б. Сделка с квартирой действительна также и в отношении части общего имущества дома, присоединенной к квартире. Сделка, заключенная в отношении части общего имущества дома отдельно от самой квартиры, не имеет юридической силы. Настоящие положения не распространяются на сделки, направленные на уменьшение или расширение земельного участка, относящегося к кооперативному дому.
    в. Собственники квартир имеют право определить в уставе, как это предусмотрено в главе «В» данной части настоящего Закона (далее – «Устав»), что определенная часть общего имущества будет закреплена за конкретной квартирой при условии, что такое присоединение не будет относиться к лестничным площадкам, лифтам, подвалам, а также другим сооружениям, предназначенным для использования всеми собственниками квартир. Если конкретная часть общего имущества присоединена к определенной квартире, на нее не действуют положения настоящей главы относительно общего имущества, и в отношении этого имущества действуют тс же положения закона, как и в отношении квартиры, к которой они присоединены.
  2. Случаи, на которые не распространяются положения, изложенные в части «Д» настоящего Закона
    а. Положения части «Д» настоящего Закона не распространяются на общее имущество кооперативного дома.
    б. Положения, изложенные в пункте «а» настоящей статьи, не препятствует образованию общей собственности на квартиру либо разделу общей собственности на квартиру.
  3. Определение части в общем имуществе кооперативного дома (не приводится).
  4. Участие в расходах на содержание общего имущества дома (не приводится).
  5. Кооперативный дом, состоящий из нескольких корпусов или подъездов (не приводится).
    59а. Установление солнечного бойлера (не приводится).
  6. Установление центрального отопления (не приводится).
    59в. Установка лифта (не приводится).
    59г. Замена поставщика, осуществляющего снабжение газом в централизованном порядке (не приводится).
    59д. Газовые баллоны (не приводится).
    59е. Установка лифта (не приводится).
    59ж. Использование лифта в специальном режиме в субботу (не приводится).
  7. Кооперативный дом, оказавшийся разрушенным (не приводится).

Глава «В». Управление кооперативным домом

  1. Устав (не приводится).
  2. Согласованный устав (не приводится).
  3. Устав, составленный одним собственником (не приводится).
  4. Стандартный устав (не приводится).
  5. Правление кооперативного дома (не приводится).
  6. Первое правление кооперативного дома (не приводится).
  7. Управление домом в отсутствие правления (не приводится).
  8. Заработная плата членов правления (не приводится).
  9. Правление, как представитель собственников квартир кооперативного дома (не приводится).
  10. Общее собрание (не приводится).
  11. Решения, принимаемые собственниками квартир (не приводится).

Глава «В1». Изменения в общем имуществе и в правах на строительство

71а. Определение терминов (не приводится).

  1. Изменения в общем имуществе и в правах на строительство (не приводится).
    71 в. Подача жалобы Инспектору (не приводится).
    71г. Действие норм настоящей главы (не приводится).

Глава «Г». Рассмотрение споров между собственниками квартир

  1. Органы, компетентные рассматривать споры между собственниками квартир (не приводится).
  2. Лица, имеющие право передавать спор на решение компетентных органов (не приводится).
  3. Полномочия Инспектора (не приводится).
  4. Процедура рассмотрения споров (не приводится).
  5. Принудительное исполнение судебных решений и постановлений (не приводится).

ЧАСТЬ «Е1». ДОМА НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ
КАК КООПЕРАТИВНЫЕ ДОМА

77а. Определение терминов
В настоящей части:
«Дом» – постоянное сооружение, в котором имеется не менее двух квартир, включая земельный участок, на котором оно построено, не зарегистрированное в качестве кооперативного дома.
«Квартира» – комната или комнатная ячейка, либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для проживания, занятия бизнесом или для любой иной цели.
«Собственник квартиры» – лицо, которое в соответствии с письменным соглашением имеет право быть зарегистрированным в качестве собственника квартиры в доме, либо лицо, зарегистрированное или имеющее право быть зарегистрированным в качестве нанимателя либо поднанимателя по договору аренды «хахира -ле-дорот». Каждое лицо, которое владеет квартирой в доме, рассматривается в отношении положений, установленных в данной части настоящего Закона, как собственник квартиры, до тех пор, пока не доказано иное.
«Общее имущество» – все части дома, за исключением квартир, включая земельный участок, крыши, наружные стены, фундамент, лестничные клетки, лифты, убежища, устройства подачи электроэнергии и воды и тому подобные объекты, предназначенные для использования владельцами всех квартир или большей их части, даже если они находятся на территории определенной квартиры.
77б. Действие положений части «Е» настоящего Закона
Положения статей 56, 57, 58, 59, 59а-59ж, 62 (а), 65, 68-71, 71а – 71г и 72-77 настоящего Закона действуют также в отношении домов, рассматриваемых в этой части, с учетом установленных законом ограничений.
77в. Устав (не приводится).
77г. Первоначальное правление (не приводится).
77д. Управление домом при отсутствии правления (не приводится).
77е. Правовой статус дома в случае его регистрации
В случае, если дом, управление которым осуществлялось в соответствии с нормами настоящей части, впоследствии был зарегистрирован как кооперативный дом, действуют нижеследующие положения:
(1) Права и обязанности, которые имелись у правления дома до его регистрации, будут иметься также у правления кооперативного дома, имеющего полномочия после регистрации дома.
(2) Если был начат судебный процесс вследствие спора между собственниками, возникшего до регистрации дома, как это предусмотрено в статье 72 настоящего Закона, рассмотрение спора будет продолжено и его будут рассматривать с учетом ограничений, установленных законом, как спор, переданный на судебное рассмотрение в соответствии с положениями главы «Г» части «Е» настоящего Закона.

ЧАСТЬ «Ж». ПРАВО НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
ПОСТОРОННЕГО ЛИЦА

  1. Аренда определенной части недвижимого имущества
    Несмотря на положения статьи 13 настоящего Закона, в аренду может быть передана определенная часть недвижимого имущества.
  2. Положения в отношении краткосрочной аренды
    а. Несмотря на положения статей 7 и 8 настоящего Закона, аренда на срок, не превышающий пяти лет, не требует регистрации, и обязательство заключить сделку по поводу такой аренды не требует письменной формы.
    б. Положения пункта «а» настоящей статьи недействительны в отношении аренды недвижимого имущества, когда в договоре аренды есть возможность продлить срок аренды таким образом, что ее общий срок будет превышать пять лет, а также в отношении аренды, срок действия которой, полностью или частично, действует по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды.
    в. Положения настоящей статьи не препятствуют регистрации аренды, не подлежащей обязательной регистрации, если это соответствует желанию сторон.
  3. Противоречащие друг другу сделки по краткосрочной аренде
    Если недвижимое имущество было сдано в аренду, не требующую обязательной регистрации, (далее – «первая сделка». – Примеч. перев.), и фактически договор аренды не был зарегистрирован, и, до того момента, как наниматель получил в пользование арендованное имущество, арендатор отказался от первой сделки и заключил другую сделку, противоречащую первой, по которой сдал указанное недвижимое имущество в аренду, так же не требующую обязательной регистрации, другим нанимателям (далее – «вторая сделка». – Примеч. перев.), у нанимателя по первой сделке есть преимущественное право на аренду указанного недвижимого имущества. Если наниматель по второй сделке заключил договор найма и получил арендованное недвижимое имущество в результате добросовестных действий, то преимущественное право на аренду будет у него.
  4. Залог аренды по договору об ипотеке или в порядке регистрации сервитута
    а. В случае, если аренда зарегистрирована, наниматель имеет право, если иное не установлено в условиях договора аренды, заложить ее по договору об ипотеке, без согласия арендатора, и положения главы «Б» настоящего Закона будут действительны с учетом ограничений, установленных настоящим Законом.
  5. В случае, если аренда зарегистрирована, наниматель имеет право, если иное не установлено в условиях договора аренды, заложить ее по договору о сервитуте, без согласия арендатора, и положения главы «В» настоящего Закона будут действительны с учетом ограничений, установленных настоящим Законом.
  6. (отменена).
  7. Действие положений настоящей статьи
    Положения настоящей статьи действуют, с учетом установленных законом ограничений, в отношении предоставленных безвозмездно, на определенный срок, права владения и пользования недвижимым имуществом .
  8. Нормы законов об аренде и законов о защите прав нанимателя
    а. Общие нормы Закона об аренде действуют в отношении аренды недвижимого имущества с учетом ограничений, установленных в данной части настоящего Закона.
    б. Положения настоящего Закона не препятствуют применению норм иных законов, касающихся защиты прав нанимателя, включая Закон об аренде под ключ – 1958 г.

Глава «Б». Ипотека («машканта»)

  1. Права лица, заложившего недвижимое имущество, в отношении этого имущества
    а. Лицо, заложившее недвижимое имущество, имеет право владеть и пользоваться недвижимым имуществом и совершать в отношении имущества любые сделки с учетом условий, предусмотренных в договоре ипотеки.
    б. Если собственник недвижимого имущества совершил сделку с недвижимым имуществом после того, как оно было заложено, наличие данной сделки не препятствует использованию залогодержателем своего права на реализацию залога, и у этой сделки нет законной силы в отношении того лица, которое приобрело недвижимое имущество через Службу исполнительного производства в порядке реализации залога.
  2. Залог недвижимости под получение нескольких ссуд
    Если недвижимое имущество было заложено под получение нескольких ссуд на различных условиях, и одна из этих ссуд погашена, собственник недвижимого имущества может, если такое право предусмотрено в договорах ипотеки, поменять залог и представить в качестве залога по остальным ссудам другое недвижимое имущество, того же рода, что и первоначальное.
  3. Уступка прав по договору об ипотеке
    а. С учетом условий, предусмотренных в договоре о предоставлении кредита под залог недвижимости, залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке полностью или частично другому лицу вместе с правом требования погашения долга по кредиту, выплата которого обеспечивается ипотекой, полностью или частично, без согласия на это собственника недвижимого имущества.
    б. Если должник не был извещен о состоявшейся уступке прав по договору ипотеки, он освобождается от выплаты долга первоначальному держателю ипотеки.
  4. Возврат ссуды до истечения срока для выплаты долга
    В условиях получения кредита, обеспеченного ипотекой, не может быть ограничено право должника на досрочное погашение задолженности по кредиту; в соответствии с положениями ст. 13 (б) Закона об ипотеке – 1967 г. Данное положение не распространяется на условия кредитного договора, обеспеченном ипотекой, заключенного до вступления в силу настоящего Закона.
  5. Внесение денежных сумм в погашение задолженности по кредиту, обеспеченному ипотекой, через Регистратора (не приводится).
  6. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, осуществляется в соответствии с решением суда или с приказом Главы Исполнительного производства, способом, предусмотренным в статье 18 Закона об ипотеке – 1967 г.
  7. Действие Закона об ипотеке
    На имущество, заложенное по договору об ипотеке, распространяются, с учетом ограничений, установленных настоящей главой, положения Закона об ипотеке – 1967 г. Недвижимое имущество и зарегистрированная аренда могут быть заложены только путем заключения в отношении них договора об ипотеке.

Глава «В». Сервитут

  1. Лица, имеющие право на регистрацию сервитута
    Сервитут может быть зарегистрирован в пользу недвижимого имущества либо в пользу конкретного лица, группы лиц или общества в целом.
  2. Виды сервитута
    а. В записи о сервитуте может быть установлено, что:
    (1) – право на ограниченное пользование недвижимым имуществом, обремененным сервитутом, предоставлено всем собственникам недвижимости, находящимся по соседству; либо такое право предоставлено конкретному лицу:
    (2) – собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, обязан воздерживаться от совершения с имуществом определенных действии, установленных в записи.
    б. В случае, если сервитут установлен в пользу недвижимого имущества, может быть также определено. что собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, обязан совершить определенное действие в отношении указанного имущества либо обязан не препятствовать совершению определенных действий в отношении недвижимого имущества.
    в. Несмотря на положения статьи 13 настоящего Закона, запись о сервитуте может быть сделана и в отношении определенной части недвижимого имущества.
  3. Сервитут на основании долголетнего пользования недвижимым имуществом
    а. Если лицо непрерывно, в течение тридцати лет, пользовалось в разумных пределах правом, которое фактически представляло собой сервитут, оно юридически приобрело право сервитута и имеет право требовать его регистрации.
    б. В случае, если собственник недвижимости направил лицу, пользующемуся его недвижимым имуществом, письменное уведомление о своих возражениях против такого использования либо сделал об этом публичное письменное сообщение, течение срока, предусмотренного в пункте «а» настоящей статьи, прерывается.
  4. Передача сервитута
    В случае установления сервитута в пользу конкретного лица или группы лиц права по сервитуту не могут быть переданы ими другим лицам без согласия на это собственника недвижимого имущества, обремененного сервитутом, если в условиях договора о предоставлении сервитута не установлено иное.
  5. Срок действия сервитута и его условия
    Сервитут устанавливается на неограниченный срок, кроме случаев, когда в условиях предоставления сервитута не установлено иное. Суд имеет право по ходатайству заинтересованных лиц или Юридического советника при правительстве отменить сервитут или изменить его условия, если сочтет необходимым сделать это по причине того, что сервитут фактически не используется, либо вследствие изменения условий использования сервитута или изменений в состоянии недвижимого имущества, в пользу которого наложен сервитут, либо недвижимого имущества, обремененного сервитутом. При этом суд имеет право взыскать со ответствующую денежную компенсацию в пользу лица, которому вследствие указанной отмены сервитута или изменения его условий причинен ущерб.
  6. Раздел недвижимого имущества в натуре
    В случае раздела недвижимого имущества, в пользу которого наложен сервитут, либо недвижимого имущества, обремененного сервитутом, в зависимости от обстоятельств дела, сервитут будет присоединен к той части недвижимого имущества, в пользу которой был наложен сервитут, либо к части имущества, которая была обременена сервитутом.
  7. Сервитут в отношении недвижимого имущества, имеющего одного владельца
    а. Собственник двух различных объектов недвижимого имущества имеет право заложить один из указанных объектов под сервитут в пользу другого объекта.
    б. В случае, если право собственности на недвижимое имущество, в пользу которого наложен сервитут, и право собственности на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, оказались в руках одного и того же лица, указанное обстоятельство, без наличия каких-либо дополнительных оснований, не влечет отмену сервитута.
    в. Если недвижимое имущество, в пользу которого наложен сервитут и недвижимое имущество, обремененное сервитутом, объединились в единый объект недвижимого имущества, сервитут отменяется.

Глава «Г». Преимущественное право
на приобретение недвижимого имущества

  1. Преимущественное право на приобретение недвижимого имущества в соответствии с соглашением сторон
    а. Собственник недвижимого имущества или собственник части недвижимого имущества, не определенной специфическими признаками, находящегося в общей собственности нескольких лиц, имеет право зарегистрировать преимущественное право на приобретение указанного имущества в целом или в его части в пользу третьего лица. Если собственник недвижимого имущества совершил указанные выше действия, он не имеет права передать право на недвижимое имущество ином} лицу без предварительного обращения к лицу, в отношении которого зарегистрировано преимущественное право, с предложением приобрести недвижимое имущество либо его часть.

б. В отношении преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, предусмотренного настоящей статьей, действуют положения статей 102-105 настоящего Закона с учетом условий, согласованных сторонами при установлении преимущественного права.

  1. Преимущественное право на приобретение доли в общем недвижимом имуществе в отношениях между наследниками
    а. Если недвижимое имущество, представляющее собой фермерское хозяйство, в соответствии с положениями ст. 114 Закона о наследовании – 1965 г, вошло в состав наследственного имущества и наследуется несколькими наследниками совместно, в порядке, предусмотренном для наследования по закону или по завещанию, каждый из наследников не имеет права передать свою долю в наследстве другому лицу без предварительного обращения к другому наследнику, имеющему преимущественное право, с предложением приобрести его долю в общем наследственном имуществе.
    б. Первые два года после выдачи судебного постановления о наследовании по закону или об исполнении завещания каждый из наследников рассматривается как лицо, у которого имеется преимущественное право на приобретение доли в наследственном имуществе, принадлежащей другому наследнику; По истечению указанного двухлетнего срока как владельца преимущественного права рассматривают лишь того наследника, который зарегистрировал в установленном порядке свое преимущественное право на приобретение части недвижимого имущества, принадлежащей другому наследнику;
  2. Преимущественное право на приобретение доли в общем недвижимом имуществе в отношениях между супругами
    Если в общей супружеской собственности находится недвижимое имущество, которое представляет собой фермерское хозяйство либо недвижимость, используемую для ведения совместного бизнеса супругов, либо квартиру, используемую супругами для совместного проживания, супруг не имеет права передать свою часть в недвижимом имуществе другому лицу без предварительного обращения к другому супругу с предложением приобрести его долю в общем супружеском имуществе.
  3. Приобретение недвижимого имущества в соответствии с преимущественным правом
    а. Предложение лицу использовать имеющееся у него преимущественное право на приобретение недвижимого имущества должно быть в письменной форме и содержать сведения о цене предлагаемого недвижимого имущества. Указанное предложение направляется заказной почтой, с направлением его копии Регистратору.
    б. В течение тридцати дней с момента получения указанного выше предложения лицо, имеющее право преимущественной покупки, может оплатить стоимость предлагаемого недвижимого имущества, а также налоги и другие обязательные платежи, связанные с приобретением имущества, либо передать соответствующую денежную сумму уполномоченному лицу, указанному в предложении о покупке недвижимого имущества. В последнем случае полученная уполномоченным денежная сумма будет выплачена лицу; сделавшему предложение, после завершения оформления сделки по передаче права на недвижимое имущество.
    в. Если лицо, имеющее право преимущественной покупки недвижимого имущества, не выплатило денежные суммы, указанные в пункте «а» настоящей статьи, либо не вложило их на ответственное хранение уполномоченного лица в течение срока, установленного в указанном пункте настоящей статьи, считается, по истечении указанного срока, что оно отказалось от приобретения недвижимого имущества.
    г. Если имеется двое и более лиц, имеющих преимущественное право на приобретение недвижимого имущества, предложение о приобретение недвижимого имущества направляется им всем. Если все указанные лица или часть из них выразили свое согласие на приобретение недвижимого имущества, они должны действовать с учетом доли каждого из них в преимущественном праве, в соответствии с положениями, установленными в пункте «б» настоящей статьи. Если кто-либо из перечисленных лиц отказался от использования своего преимущественного права, его доля переходит к остальным лицам, имеющим преимущественное право на приобретение недвижимости.
  4. Отчуждение недвижимого имущества
    а. Если лицо, имеющее право преимущественной покупки, отказалось от приобретения недвижимости по предлагаемой цене, лицо, сделавшее ему предложение о покупке, имеет право в течение шести месяцев со дня отказа продать недвижимое имущество другим лицам по своему усмотрению. При этом цена за продаваемое недвижимое имущество не должна быть ниже той, которая была указана в предложении об использовании преимущественного права на покупку недвижимости.
    б. Если лицо, предлагающее продать свою долю в недвижимом имуществе, передало недвижимое имущество в порядке, предусмотренном в пункте «а» настоящей статьи, право преимущественной покупки отменяется, а если оно было зарегистрировано, соответствующая регистрационная запись аннулируется. Если недвижимое имущество не было передано другим лицам в течение указанного периода времени, собственник недвижимого имущества не имеет права продать его без того, чтобы вновь не направить предложение о приобретении недвижимого имущества лицу, имеющему право преимущественной покупки.
  5. Действие положений закона в отношении дарения
    Обязанность направить предложение о приобретении недвижимого имущества лицам, имеющим преимущественное право на его приобретение не распространяется на случаи безвозмездной передачи недвижимого имущества. Исключение составляют случаи, когда между сторонами согласовано, что преимущественное право сохраняется и тогда, когда недвижимое имущество передается безвозмездно.
  6. Условия регистрации передачи права на недвижимое имущество
    Регистратор не регистрирует передачу права на недвижимое имущество, в отношении которого за регистрировано преимущественное право третьего лица на его приобретение до той поры, пока он не удостоверится, что исполнены все требования, изложенные в данной части настоящего Закона.
  7. Преимущественное право в отношении долгосрочной аренды «хахира-ле-дорот».
    Положения настоящей главы в отношении передачи права собственности на недвижимое имущество действуют во всех подходящих случаях также и в отношении передачи права на долгосрочную аренду, относящуюся к категории «хахира-ле-дорот».

ЧАСТЬ «3». ОБЩЕСТВЕННОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ

  1. Определение терминов
    В настоящей главе:
    «Общественное недвижимое имущество» – недвижимое имущество государства Израиль, как это определено в Основном законе о недвижимом имуществе государства Израиль, недвижимом имуществе, относящемся к местной власти или организациям, учрежденным на законных основаниях – 1960 г.
    «Недвижимое имущество целевого назначения» – общественное недвижимое имущество, предназначенное для использования в интересах общества, в том числе –
    (1) берег моря, включая недвижимое имущество на территории порта;
    (2) реки, ручьи, каналы и их берега;
    (3) железные дороги и железнодорожные пути, включая земельные участки, используемые для проложения железнодорожных путей;
    (4) аэропорты;
    (5) другие виды общественного недвижимого имущества, установленные в Инструкции, утвержденной Комиссией Кнессета по экономике как общественные земли целевого назначения.
  2. Земли под водой
    Земли, расположенные под территориальными водами Израиля, а также земли, являющиеся дном прудов, озер относятся к общественному недвижимому имущества.
  3. Регистрация целевого недвижимого имущества
    В регистрационной записи о регистрации недвижимого имущества целевого назначения, подчеркивается принадлежность недвижимого имущества к указанной категории недвижимости.
  4. Обращение недвижимого имущества целевого назначения в общественное имущество (не приводится).
  5. Запрещение совершения сделок с общественным имуществом целевого назначения
    Сделки с недвижимым имуществом целевого назначения, требующие регистрации, не будут иметь юридической силы, не будет дано судебное постановление об обязании исполнить обязательство по заключению подобной сделки, не будет внесена предупредительная запись («хаара») в отношении подобного обязательства, без того, чтобы сделка либо обязательство заключить сделку не были бы утверждены правительством либо соответствующим министром.
  6. Действие закона
    На общественное недвижимое имущество не распространяются положения статьи 23 настоящего Закона.
  7. Исковая давность
    а. В отношении целевого недвижимого имущества исковая давность не применяется.
    б. В случае, когда в соответствии с Законом, на правоотношения с недвижимым общественным имуществом, не являющимся целевым, распространяется исковая давность, срок исковой давности не будет исчисляться до того дня, пока недвижимое имущество записано на имя его собственников.
  8. В отношении общественного недвижимого имущества не действуют положения статьи 94 настоящего Закона.
  9. Действие других законов
    Положения настоящего Закона дополняют нормы Основного закона о недвижимом имуществе государства Израиль, недвижимом имуществе, относящемся к местной власти или организациям, учрежденным на законных основаниях – 1960 г. и любого иного закона, регулирующего отношения с общественным недвижимым имуществом или определенным видом общественного недвижимого имущества.

ЧАСТЬ «И». РЕГИСТРАЦИЯ

Глава «А». Общие нормы

  1. Служба регистрации недвижимого имущества (не приводится).
  2. Регистраторы (не приводится).
  3. Инспекторы (не приводится).
  4. Ответственный за регистрацию (не приводится).
  5. Публикация в Ведомостях (не приводится).
  6. Полномочия по служебному расследованию (не приводится).
  7. Подача жалобы ответственному за регистрацию (не приводится).
  8. Подача жалобы в суд (не приводится).
  9. Регистрационные книги (не приводится).
  10. Изучение регистр анионных книг (не приводится).
  11. Доказательная сила регистрационной записи
    а. Запись в регистрационных книгах в отношении упорядоченного недвижимого имущества признается в качестве доказательства тех обстоятельств, которые отражены в содержании записи. При этом указанные положения не отменяют действие норм статей 93-97 Ордонанса о регистрации прав на недвижимость (новая редакция) – 1969 г.
    б. Запись в регистрационных книгах в отношении неупорядоченного недвижимого имущества рассматривается как доказательство, которое «на первый взгляд» («ле-хораа»), пока не доказано иное, подтверждает наличие тех обстоятельств, которые в ней изложены.

Глава «Б». Дополнительные записи

  1. Предупредительная запись («хаарат – азара») (поправки от 22.12.1972 г. и 08.07.1994 г.)
    а. Если регистратору представлены доказательства, что собственник недвижимого имущества либо лицо, имеющее какое-либо из нижеперечисленных прав, а именно: право на аренду или на временное заимствование недвижимого имущества, право сервитута, преимущественное право на приобретение недвижимого имущества, право на недвижимое имущество в качестве залогодержателя по договору ипотеки, взяло на себя письменное обязательство совершить сделку с недвижимым имуществом либо воздержаться от совершения такой сделки, регистратор по просьбе лица, принявшего на себя указанные обязательства, или лица, в пользу которого были приняты обязательства (далее – «правообладатель»), должен сделать об этом предупредительную запись в регистрационной книге («хаара»). В отношении положений настоящей статьи не имеет значения, принято ли на себя обязательство в соглашении, либо в безвозвратном письменном разрешении, либо в другом документе. Также не имеет значения, было ли принято обязательство в очевидной форме либо вытекало из смысла и содержания документа, а также было ли оно абсолютным либо зависимым от выполнения каких-либо условий.
    б. Если указанная запись сделана только по просьбе правоприобретателя, регистратор немедленно сообщает об этой записи лицу; принявшему на себя указанные выше обязательства.
  2. Последствия предупредительной записи («ха ар ат – аз ара») (поправки от 22.12.1972 г., 10.04.1978 г. и 08.07.1994 г.)
    а. В течение периода с момента регистрации предупредительной записи и до ее аннулирования, не может быть зарегистрирована сделка, противоречащая содержанию указанной записи, если на это нет согласия правоприобретателя либо постановления суда.
    б. Если зарегистрирована предупредительная запись, и после этого наложен арест на недвижимое имущество, либо на права в отношении недвижимого имущества. которые являлись предметом предупредительной записи, или выдано судебное постановление о получении имущества в связи с банкротством собственника недвижимого имущества, либо судебное постановление о разделе общего имущества, в отношении собственника недвижимого имущества или в отношении лица, имеющего права на недвижимое имущество, либо если назначен распорядитель имуществом («юнее нехасим»), все указанные выше обстоятельства, до тех пор, пока не аннулирована предупредительная запись, не ущемляют прав правоприобретателя, вытекающих из обязательства в его пользу, следующих из предупредительной записи. Исключение составляют случаи, когда требования об отмене сделки вследствие банкротства или раздела общего недвижимого имущества, которые были бы правомочны, если бы сделка была исполнена в срок, действовали бы также против указанных обязательств.
    1б. Предупредительная запись, зарегистрированная в соответствии с положениями статьи 126 настоящего Закона, не требует регистрации в книге регистрации Службы регистрации недвижимого имущества или в другой регистрационной книге, ведение которой осуществляется в установленном законом порядке.
    в. Сделка, наделяющая местную администрацию правами на часть недвижимого имущества, находящегося в собственности лица или арендованного лицом в порядке долгосрочной аренды «хахира-ле-до- рот» с целью использования его в качестве дороги или тротуара либо их расширения, вытекающая из программы, утвержденной в соответствии с Законом об архитектуре и строительстве – 1965 г., не будет рассматриваться как сделка, противоречащая предупредительной записи, при условии, что за тридцать дней до регистрации сделки, направлено об этом извещение правоприобретателю в соответствии с предупредительной записью.
  3. Запись о необходимости согласия на заключение сделки
    Если регистратору представлены доказательства того, что возможность заключения сделки с недвижимым имуществом собственником недвижимого имущества или собственником прав на недвижимое имущество зависит, в соответствии с законом, судебным постановлением или письменным обязательством, данным собственником имущества или прав на него, от согласия третьего лица, регистратор внесет предупредительную запись об этом по просьбе указанного третьего лица.
  4. Запись об ограничении дееспособности
    Если регистратору представлено постановление суда либо официальное удостоверение («теуда-цибурит»), подпадающие под положения статьи 20 Ордонанса о свидетельских показаниях, о том, что собственник недвижимого имущества или собственник прав на недвижимое имущество признан в соответствии с законом недееспособным либо его дееспособность ограничена, регистратор вносит об этом запись по ходатайству заинтересованной стороны или по ходатайству Юридического советника при правительстве.
  5. Запись в соответствии с судебным постановлением
    Суд имеет право на любой стадии рассмотрения дела в отношении недвижимого имущества вынести постановление об осуществлении записи в Книге регистрации службы регистрации недвижимого имущества в соответствии с установленными судом указаниями.
  6. Последствия регистрации записи
    Если зарегистрирована запись в соответствии со статьями 128,129 или 130 настоящего Закона, не будет зарегистрирована сделка, противоречащая содержанию этой записи, до тех пор, пока запись не будет аннулирована.
  7. Аннулирование записи
    а. В случае, если запись зарегистрирована в соответствии со статьями 126,128 или 129 настоящего Закона, она будет аннулирована в соответствии с постановлением суда, либо если регистратору будет доказано одно из нижеследующих оснований:
    (1) Заинтересованные лица согласны на аннулирование записи.
    (2) Устранена причина для регистрации записи, при условии, что регистратор заранее предупредил стороны о своем намерении аннулировать указанную запись и предоставил сторонам разумное время для того, чтобы обратиться в суд .
    (3) Отменена.
    (4) Запись, зарегистрированная в соответствии со статьей 130 настоящего Закона аннулируется в соответствии с постановлением суда.
  8. Другие записи
    Министр юстиции может в случае, если это требуется для исполнения положений закона или для предотвращения нарушений закона, установить в Инструктивных указаниях другие виды записей, которые регистратор обязан будет зарегистрировать, а также он может установить в Инструктивных указаниях пути внесения указанных записей и их аннулирования. На указанные записи распространяются указания статьи 131 настоящего Закона, с установленными законом ограничениями.

Глава «В». Первая регистрация и восстановление регистрационной записи

  1. Право на регистрацию в первую очередь
    В отношении недвижимого имущества, которое до настоящего времени не зарегистрировано, все лица, претендующие на права в отношении этого недвижимого имущества, имеют право просить их регистрации.
  2. Право на возобновление регистрации
    Если регистрационная запись в отношении недвижимого имущества уничтожена или является запутанной и неточной, любое лицо, считающее, что у него есть право на недвижимое имущество, а также Юридический советник при правительстве или его заместитель могут ходатайствовать о восстановлении регистрационной записи.
    135 а. Исправление регистрационной записи в отношении площади, занимаемой недвижимым имуществом или его границах (не приводится).
  3. Публикация по поводу ходатайства о регистрации недвижимости и подача возражений против регистрации (не приводится).
  4. Решение в отношении ходатайства о регистрации недвижимости или восстановлении регистрационной записи (не приводится).
  5. Регистрация недвижимого имущества, не имеющего собственников
    Недвижимое имущество, которое до сих пор не зарегистрировано в Книге регистрации недвижимого имущества, в отношении которого Ответственный за регистрацию дал заключение после проверки в Управлении генерального опекуна, что у недвижимого имущества нет собственников, регистрируется на имя государства. При этом лица, считающие, что у них есть права на указанное имущество, не лишаются права заявлять о своих претензиях на имущество и просить о внесении изменений в регистрационную запись.
  6. Доказательная сила регистрационной записи
    Регистрационная запись в соответствии с нормами настоящей главы является доказательством до той поры, пока не доказано иное, в отношении обстоятельств, в ней отраженных. Регистрационная запись не препятствует регистрации недвижимости в соответствии с Ордонансом о регистрации прав на недвижимое имущество (новая редакция) – 1969 г.
  7. Действие закона
    Положения настоящей главы не распространяются на недвижимое имущество, в отношении которого не производится регистрация в соответствии со статьей 35 Ордонанса о регистрации прав на недвижимое имущество (новая редакция) – 1969 г.

Глава «Г». Регистрация домов,
находящихся в общем пользовании,
и отмена регистрации

  1. Книга регистрации домов, находящихся в общем пользовании (не приводится).
  2. Дом, подлежащий регистрации в книге (не приводится).
  3. Приказ о регистрации, выдаваемый Инспектором (не приводится).
  4. Регистрация аренды и других прав (не приводится).
  5. Изменения в приказе о регистрации (не приводится).
  6. Отмена регистрации дома, находящегося в общем пользовании (не приводится).
  7. Новая регистрация в Книге регистрации (не приводится).
  8. Регистрации аренды и других прав в случае отмены регистрационной записи в отношении дома, как находящегося в общем пользовании (не приводится).

Глава «Д». Государственная пошлина

  1. Полномочия Министра юстиции (не приводится).
  2. Размер пошлины в зависимости от стоимости недвижимого имущества или суммы сделки (не приводится).
  3. Оплата государственной пошлины как условие регистрации недвижимого имущества (не приводится).

ЧАСТЬ «К». РАЗНОЕ

Глава «А». Отмена деления недвижимого имущества на виды

  1. Отмена деления недвижимого имущества на виды
    Деление недвижимого имущества на различные виды, существовавшее до вступления настоящего Закона в силу, в соответствии с законами Османской империи, отменяется.
  2. Недвижимое имущество вида «Мири» (не приводится).
  3. Недвижимое имущество вида «Митроха» (не приводится).
  4. Недвижимое имущество вида «Моэт» (не приводится).
  5. Сохранение прав, в соответствии с прежним законодательством (не приводится).
  6. Постройки и посадки, зарегистрированные отдельно от земельного участка (не приводится).

Глава А1. Аннулирование записи об аресте на имущество, зарегистрированной в Книгах регистрации

157а. Ограничение периода времени, в течение которого действует арест на недвижимое имущество и аннулирование регистрационной записи об аресте имущества
а. По истечению десяти лет с момента регистрации ареста, наложенного на недвижимое имущество, Регистратор имеет право аннулировать регистрационную запись о наложении ареста на имущество, кроме случаев, когда для регистрации представлено судебное постановление о продлении срока действия ареста на имущество.
б. Если регистратор принял решение аннулировать регистрационную запись о наложении ареста на недвижимое имущество по истечению срока, указанного в пункте «а» настоящей статьи, он направляет извещение об этом в срок не менее чем сорок пять дней до срока аннулирования регистрационной записи лицу, в пользу которого зарегистрирован арест на имущество, если адрес его известен, либо публикует сообщение об этом в двух различных газетах, выходящих ежедневно.

Глава «Б». Отмена действия законов и положения переходного периода

  1. Отмена действия законов (не приводится).
  2. Недействительность отдельных положений законов
    а. Положения десятой книги законов «Меджела» не распространяются на недвижимое имущество.
    б. Закон об исковой давности – 1958 г. не распространяется на иски о признании права на зарегистрированное недвижимое имущество. Между тем указанные положения служат препятствием для заявления ходатайства о применении исковой давности, которое лицо имело право заявить до вступления настоящего закона в силу.
  3. Независимость закона
    В отношении недвижимого имущества недействительны положения главы 46 Указа Королевского Совета для Земли Израиля, 1922-1947 гг.
  4. Отрицание права на недвижимое имущество по иным, кроме указанных в настоящем Законе, основаниям
    С момента вступления в силу настоящего Закона права на недвижимое имущество определяются только в соответствии с положениями настоящего Закона.
  5. Действие других законов
    Несмотря на положения статей 152 и 158-161 настоящего Закона, нормы настоящего Закона не отменяют и не вносят изменений в нижеследующие нормы:
  6. В специальный закон, существовавший до введение в действие настоящего Закона в отношении недвижимого имущества вида «Мокофа», и земель, относящихся к религиозным концессиям.
  7. В закон, существовавший до введения в действие настоящего Закона по поводу исковой давности в отношении незарегистрированного недвижимого имущества.
  8. Действие закона
    Положения настоящего Закона действуют в тех случаях, когда в другом Законе нет специальных норм в отношении рассматриваемого вопроса.
  9. (Изменения в статье включены в Ордонанс о толковании терминов).
  10. (Изменения в статье включены в Ордонанс о возмещении ущерба (новая редакция).
  11. Положения переходного периода
    а. В отношении сделок с недвижимым имуществом, а также обязательств заключить такие сделки, совершенных до вступления настоящего Закона в силу; а также в отношении прав на недвижимое имущество, которые были получены до вступления настоящего Закона в силу и настоящий Закон их не признает, продолжают действовать нормы прежнего законодательства.
    б. На права на недвижимое имущество, предусмотренные настоящим Законом, будут распространяться положения настоящего Закона, даже если они возникли до вступления в действие настоящего Закона.
  12. Действительность назначений, регистрационных записей и тому подобное (не приводится).

Глава «В». Исполнение закона

  1. Исполнение закона и Инструктивные указания по поводу его исполнения (не приводится).
  2. Вступление закона в силу
    Настоящий закон вступает в силу с первого января 1970 г.
  3. Вступление в силу норм Части «Ж1»
    Министр юстиции поэтапно, путем издания со ответствующих указов, будет распространять положения Части «Ж 1» настоящего Закона на различные районы страны.

ПРИЛОЖЕНИЕ к статье 64 настоящего Закона

Примерный устав для собственников квартир в доме, находящемся в общем пользовании (не приводится).

Шниор Залман Шизар – Президент государства

Голда Меир – Глава правительства

Голда Меир – Глава правительства, исполняющая полномочия Министра юстиции

Category: Гражданские законы Израиля